观点:楼市政策“组合拳”对百姓的影响


新政策出台后,100万元的首付款将减少20万元,总价将增加14万元。你怎样才能买到好东西?30日,中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布文件,降低个人二手房贷款首付比例。同日,财政部还发布文件,放宽第二套住房转让营业税的免税期。这项政策如何影响普通购房者和卖家的“钱包”?如何更经济高效地处理?

100万元的房子,首付不到20万元,总价超过14万元。

30日,中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布文件,降低第二套住房贷款首付比例。新政策引起了很多关注。“当我看到保单时,我立即给我认识的中介打了电话,但电话占线。我不得不去我单位附近的一家房地产中介机构了解情况。也有许多顾客在问。”广州市民陈小云最近一直在看房子。她计划在女儿学校附近再买一栋房子,以便照顾她的孩子。面对新政策,一些潜在购房者有计划尽快开始购房。

那么,怎样才能更经济地买房呢?首先看看购买账户。

以总价100万元的房屋为例。贷款利率按5.9%计算。如果大多数城市的首付款按60%计算,那么首付款为60万元,需要向银行借款40万元。如果以商业贷款为基础计算贷款40万元,在贷款期限为20年、本息相等的条件下,还款总额为68万元,月还款2843元。首付款比例降至40%后,首付款为40万元,需要银行贷款60万元。如果按照同样的贷款条件计算60万元贷款,还款总额为102万元,月供款为4264元。这一比较表明,降低首付比例并不意味着贷款成本下降,但实际上对于一些有所改善的购房者来说,贷款成本却有所上升。即首付款60%以下,购房总金额为60万68万元,合计128万元;首付款40%以下,购房总金额为40万102万元,合计142万元。这一比较将增加14万元。

“这是政策背后的一个政策方向,即让不断提高的购房者积极进入市场,降低进入壁垒和成本。”满堂红地产广州分公司研究部主任周峰表示。

中原地产(Centaline Real Estate)驻北京首席分析师张大伟表示,该政策可能远远超出市场预期,尤其是二手房首付比例将降至40%,这将增加市场交易活动,刺激消费者需求和心理。预计世界各国政府将发布更加积极的宽松政策。普通住房营业税的免税期为“五至二”,或者可减免数万元。几乎与此同时,财政部官方网站发布了一项政策,规定为对外销售购买住房不满两年的个人将被全额征收营业税。个人出售购买2年以上(含2年)的非普通住房的,对销售收入与住房购买价格的差额征收营业税。个人购买普通住房2年以上(含2年)并向国外出售的,免征营业税。换句话说,当个人转售普通住房时,免征营业税的期限从以前的5年改为2年。

事实上,这个账户与买卖双方的“真钱”更直接相关。以上海为例。根据目前上海市普通住宅总价格标准,一套普通住宅交易可按5.5%的营业税税率减税13万元至25万元。“过去,如果房屋持有时间少于5年,交易的营业税,无论是由卖方支付还是在实际操作中转让给买方,都会在一定程度上抑制房屋交易。”阎跃进,上海艺举房地产研究所研究员

华夏银行发展研究部研究员杨赤认为,房地产监管最明显的特点是双管齐下。央行和财政部通过放松信贷和财政政策来刺激需求,以稳定市场预期和刺激内需。住房和建设部从供应方面着手,已经颁布了优化住房和供应结构的政策,以控制二、三线城市的住房和土地供应过剩。根据满仓红房地产有限公司广州分公司调研部门的数据,2014年广州第二套房购房者的最终成交率为11%。根据分析,主要原因是第二套房需要支付70%的首付,较高的门槛阻碍了许多客户。此外,去年,广州的业主拥有第二套房子2年,但不到5年,想要换房的比例为11.7%。新政策出台后,预计这部分需求将增加到35%。

“现在首付比例已经下降到40%,我们预计第二季度广州二手房买家的比例至少会增加5个百分点,达到16%至17%。二手房交易量在第二季度将升至每月6000套,而目前还不到4300套。”周峰说。

记者发现市场上对二手房的价格既有正面的预测,也有负面的预测。一方面,从二手房供应的角度来看,一些购房者会在当前释放改善需求的门槛降低的背景下增加二手房的销售,这将导致此时二手房供应的增加,从而使二手房价格下降。然而,另一方面,目前在此类政策下,各种需求将被积极释放,这将导致市场看涨预期的形成。因此,许多二手房业主可能会对价格更加苛刻。在新房和二手房交易中起决定性作用的信贷和财税政策将同时调整,未来市场必将出现一轮明显的上涨中原房地产研究所的官员说。(新华社观点记者王雷凯和郑田军)