吴建斌 | 房地产是万行业之首,四大红利支撑其40年的发展


阳光城市集团执行副总裁吴建斌先生

2019刚刚过去。

对房地产公司来说,这是非常艰难的一年。

筹集资金和出售很难。将来也很难迷路。这是一件非常致命的事情。

为什么房地产公司很难筹集资金并出售?事实上,有很多原因。

主要原因是政策。

从过去开始,我国的房地产市场几乎每三年进行一次调控,到2019年,整个房地产市场将以前所未有的力度进行调控。

但是,令人惊讶的是,到去年年底,当房地产市场最终付清账单时,它做得很好。

整个房地产市场的销售额在2019年达到16万亿,2018年达到15万亿,另外还有1万亿。这种情况非常困难。

在大环境下,我们也知道龙头企业发展得很好,一些房地产企业的销售规模达到了8000亿。5000亿销售额中至少有4个,1000多亿销售额中有34个。

这一盛况令人印象深刻,它将发生在艰难的2019年。

中国改革开放40年来,今天房地产规模如此之大的原因是什么?可能会有很多红利,但以下四个是最关键的。

01

四大红利只需要红利

改革开放前我们没有商品房。改革开放后,商品房从1988年开始陆续上市。没有商品房就等于负债。每个人都应该拥有自己的房子。如果他没有,他就负债了。

在1988年之前,城市里几乎所有家庭拥有的房子都被分配了。那时,房子已经分配好了。在这样的机制下,商品房是不可能有的。因此,商品房在1988年后开始出现。

也就是说,我们在中国的房地产市场真的走了30年,还了30年账。

事实上,还款还没有结束。这是房地产市场快速发展的最大红利之一。

02

四大奖金中的土地奖金

最初,土地在不能交换时是没有价值的。只有当土地可以作为商品进行交换和交易时,土地才会有价格,当需求超过供给时,土地价格就会缓慢攀升。这对中国来说是一笔巨大的财富。我们的资产负债表也是如此。

事实上,过去房地产的巨额利润是由土地红利带来的。也就是说,在你买了一块土地之后,你不需要做任何事情,把它放上几年,然后卖掉,你就可以赚很多钱。

因为土地的价格已经可以得到,例如上海,也是一平方米的土地,但是价值已经翻了很多倍。例如,上海出售的一平方米土地的价格约为40,000英镑或更多,当土地一文不值时,这一价格为零。经过30年的变化,上海的土地价格已经上涨了许多倍。

因此,土地红利是当今加速房地产发展到如此巨大规模的最重要红利之一。

03

城市化四红利

中国城市化是一项国策。落后地区正在向发达地区转移,内陆地区正在向沿海地区转移,小城市正在向大城市转移,大城市正在向大城市转移。

这种趋势已经持续了30年。

城市化何时完成?

我大胆预测这将需要数百年。

虽然近年来城市化的转换率相对较低,例如每年不到1%的转换率,1%的转换率是多少?大约2000万到3000万人将进入城市,进入不同层次的城市。一些人可能进入一线城市,一些人可能进入二线城市,一些人可能进入三线城市,一些人可能进入大都市区。

每年有2000万到3000万人想进入这个城市,这是一个不争的事实,所以他们需要住房。城市化是一项长期的国家政策。只要这项国家政策得到推广和实施,房地产业就会蓬勃发展。

最近,特别是去年房地产遇到很多困难的时候,市场上有很多意见,说房地产市场可能遇到了拐点,进入了后发展时代,或者说房地产从白银时代变成了钢铁时代。这些观点完全错误。

中国的房地产只存在了30年,而世界的房地产已经存在了数百年。数百年后,仍有许多事情要做。

我去了伦敦、剑桥和牛津

中国的房地产只存在了30年。怎么能说中国的房地产已经进入了下半年,后房地产开发时代,还是钢铁时代?这些说法显然是有问题的。

让我们不要被这些概念所迷惑。中国的房地产仍处于青春期。

什么是青春期?也就是说,像青春期的人一样,他们浮躁、傲慢、充满梦想和不安。如今,大中型住宅企业都在追求规模。

追求规模是房地产公司的第一战略。

尽管有严格的监管,但每家公司仍一直在追求规模。只要有机会,我们就会努力扩大规模。

因此,去年有很多大鱼吃小鱼,大鱼吃大鱼的案例。

只要中国的城市化还没有结束,毫无疑问,中国的房地产仍将繁荣。

但中国的房地产市场可能会出现高水平的横向交易,目前的规模为15万亿和16万亿,这一头寸可能会有高有低的波动。然而,这一横向会议将持续很长时间,也许10年或20年。

我这样思考中国房地产市场的规模。我自己计算过,中国的房地产市场在未来几年有机会达到20万亿元。

为什么?

因为在我们目前的销售价格受到限制后,将导致三、四、五线城市的销售价格普遍上涨。也就是说,一线和二线城市的房价已经得到控制,但三线、四线和五线城市的房价将缓慢上涨。一些数据显示,2019年,全国三、四、五线城市的房地产价格上涨了约6%。

基于这种情况的存在,从现在起16万亿到20万亿指日可待。例如,全球汽车年总销量没有中国房地产市场那么大。

中国的房地产市场人口基数大,城市多,分布广,城市化还没有结束,所以这个红利仍然存在。

04

金融四大红利

房地产不能与金融分离,只要它离开金融就会消亡。

但与此同时,金融离不开房地产,因为房地产是一个非常巨大的市场和巨大的资金池,可以持有无限的资金,消化无限的资金,给金融业带来巨大的支持。

我们知道房地产是一个资本密集型行业,从买地到销售和售后服务的整个过程都与金融密切相关,因为它需要大量的资本投资和周转。

例如,有一家房地产公司每年可能购买400块土地。事实上,每块土地都必须与融资有关系,要么通过预融资,中间融资,要么通过资产证券化。

为什么房地产是资本密集型产业?

因为从购买土地开始,就需要大量的资本投资。然后,建筑必须支付高额的建筑和安装费用、高额的材料费用、劳动力费用和营销费用。如果没有强大的资金来源,房地产项目可以说是困难重重。

05

人人都需要房地产市场

历史告诉我们,中国的房地产市场是一个不断受到监管和再监管的市场,可以说是一个政策市场。

宏观调控始于20世纪80年代。1993年,“16国”导致海南房地产市场泡沫破裂。过去,几乎每三年就对其进行监管,例如,在2003年、2005年、2007年、2010年、2013年和2019年,每次监管都变得更加严厉。

但是为什么房地产市场仍然繁荣?

房地产是每个人都需要的市场。中央政府需要它,地方政府需要它,老百姓也需要它。

为什么中央政府需要它?

由于我国的经济结构仍然不合理,房地产市场是保持一定经济增长的必要条件。为什么地方政府需要它?因为需要财政支出和大规模基础设施投资。

为什么个人需要这个市场?

首先,想要住房;

第二,改善住房;

第三,投资增值和保值。

尽管房地产市场上的每个人都爱恨交加,但监管如此严格,2019年是历史上最严格的一年。让我们谈谈融资。对房地产来说,这几乎是一种围剿。只要你能想到政府拦你,包括以前的财政,为你挡了路。最后,为什么房地产仍然表现如此之好?总裁

房地产业受到监管是正常的,每个房地产开发商都应该以平常心对待它。从另一个角度来看,由于监管,这个市场可以重新洗牌,这是一件好事。

房地产开发商被洗得越好,洗得越多,房地产开发商被淘汰的情况就越糟糕。每次监管结束,一些开发商就会出现,一些就会沉没。

因此,由于2019年的监管,中小房地产开发商的压力非常大。许多中小型房地产开发商过着悲惨的生活。

由于这个行业的不公平政策,应该避免这一轮的调控。

去年,顶级房地产公司可以继续获得融资,而中小型房地产公司则不能。如果中小住宅企业想方设法获得融资,他们将不得不支付大约20%和30%的融资成本。这显然不公平。

去年年底,每个人都估计有两项发现:

第一,几乎每个中小型房地产公司都在裁员,而大型房地产公司也在裁员,而且裁员规模仍然相对较大。

第二,住宅企业的组织结构正在重建。小区域被合并成大区域,然后在完全授权的情况下变成超大区域。这表明这个行业的竞争非常激烈。

到目前为止,房地产行业还没有走出汽车行业、家电行业和互联网行业三大企业占据50%以上市场的局面。

如果我们算上目前排名前十的房地产公司,它们约占中国房地产市场营业额的三分之一,还没有达到50%。

事实上,在很多行业中,前五名企业已经占到了这个行业的50%以上。换句话说,未来房地产企业之间的竞争将会加剧。

如果“五限”政策继续这样下去,房地产企业有可能继续迅速集中于龙头企业,占总量的50%以上,导致行业垄断。

行业垄断是好事还是坏事?我的判断是件坏事。规模垄断意味着价格垄断。当价格垄断发生时,对人们来说不是一件好事。

07

房地产是一万个行业中的佼佼者

正如我刚才所说,金融不能和房地产分开。为什么?

因为房地产是第一产业。

房地产行业的上游和下游有几个行业与房地产相关。有人统计过,至少有50多个行业与房地产相关。例如,钢铁、建筑材料、总承包、建筑材料、市场营销、家用电器、家居装饰、装饰、物业管理等。这50多个行业对经济有很大的影响。

一些经济学家或房地产开发商一直在叫嚣,房地产行业实际上是中国经济的基石。

虽然去年的规定非常严格,但事实上,国家还是给房地产市场留了一些空间,并提议稳定房地产市场。

2019年,提出了新的三稳政策:稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期。

你为什么想要稳定?因为房地产市场出现了下滑的迹象。如果这一行业出现严重下滑,将影响国内生产总值增长、就业和金融业。

我们普遍知道,几乎每个房地产公司的负债率都高达70%和80%,其中90%是金融机构贷款。如果房地产交易和价格下跌,这意味着房地产公司的原始资产负债表将变得更加糟糕。

当这种情况发生时,金融机构将不得不处理坏账。因为房地产公司的资产或项目价值不足以支持最初的融资。这不是房地产公司的事,而是整个市场的事。

因此,稳定房地产市场价格意义重大。

目前,房地产价格即使上涨也不会上涨或下跌。这种情况实际上很尴尬,但也很现实。

因为房地产对国民经济有很大的影响,所以它是压舱石。

08

有国家监管的空间

让我们来谈谈房地产对国内生产总值的贡献。

2019年的数据还没有出来,所以让我们看看2018年。直接贡献

此外,为什么这个国家又爱又恨房地产业?可能是其他行业表现不佳。为什么其他行业表现不佳?这种情况非常复杂。我没有在这个领域做研究,所以我不能说清楚。

因为其他行业表现不佳,房地产表现非常好,中国经济确实如许多经济学家所说,或者从某种角度来看,在某种程度上,它绑架了中国的经济和金融业。我不能离开你,你不能离开我;我不能离开你,你也不能离开我。

面对当前困难的融资形势,房地产公司还能做什么?有哪些融资工具?

注:吴建斌先生是阳光控股的执行董事和全球合伙人。太阳城集团的执行副总裁也是业内最知名的资深金融家。本文是根据吴建斌先生在2020年复旦大学房地产金融协会新年致辞中的讲话汇编而成。我想表达我的特别感谢。